Come aprire un Bed and Breakfast: guida completa

Immagina di svegliarti ogni mattina nel cuore di un’atmosfera confortevole e di accogliere viaggiatori provenienti da tutto il mondo in una bella casa. Aprire un bed and breakfast è più di un semplice business; è l’inizio di un’avventura che unisce ospitalità, creatività e opportunità finanziaria. 

Se hai mai sognato di trasformare la tua passione per l’ospitalità in una fonte di reddito, questo articolo è per te. Scopriremo insieme i segreti, i requisiti e le sfide per avviare con successo il tuo B&B, aprendo le porte a un mondo di possibilità.

Cosa serve per aprire un Bed and Breakfast

Passione, competenza, motivazione, sono tutte caratteristiche fondamentali, ma – come per tutte le attività – esistono anche regole e burocrazia.

Fortunatamente, l’iter burocratico necessario per avviare un B&B è semplice.

In Italia, non esiste una normativa nazionale specifica che regoli l’apertura di un B&B; tuttavia, con l’introduzione della legge quadro sul turismo, sono le singole regioni a stabilire le disposizioni in materia.

Ricorda dunque che i requisiti per l’avvio di un bed and breakfast variano da regione a regione; ciascuna area può prevedere specifiche diverse riguardanti il numero minimo e massimo di camere e bagni richiesti, l’offerta di servizi come la colazione e la pulizia delle stanze, nonché la documentazione necessaria da presentare.

I requisiti per aprire un B&B sono diversi per regione

Prima di procedere con la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso l’ufficio competente del Comune dove è ubicato il tuo immobile, è fondamentale esaminare attentamente la normativa relativa ai B&B nella regione di interesse. È consigliabile effettuare questa verifica in modo accurato, magari avvalendoti della consulenza di un commercialista o di un esperto del settore.

Assicurati di comprendere appieno le disposizioni legali e amministrative locali per garantire una corretta e agevole apertura dell’attività, evitando così eventuali complicazioni o sanzioni.

Altri requisiti e regole per le attività di Bed and Breakfast

Prezzi e tariffe

Prima dell’arrivo dell’ospite, è fondamentale fornire in modo chiaro e trasparente le tariffe per ogni notte di soggiorno. Se la tua struttura è presente su piattaforme di prenotazione online come Airbnb, Booking o Expedia, le tariffe devono essere obbligatoriamente indicate. Se invece gestisci un sito web proprio e i clienti possono prenotare e pagare direttamente online, è altrettanto essenziale presentare le tariffe in modo evidente.

Indipendentemente dalla modalità di prenotazione, è necessario esporre le tariffe anche all’interno della struttura e comunicarle all’ente competente specificato dalla tua Regione. Questo è importante per garantire la conformità legale e prevenire possibili lamentele da parte degli ospiti. Una trasparenza totale sulle tariffe contribuisce a creare fiducia e soddisfazione nei confronti della tua struttura ricettiva.

Numero delle camere e posti letto

La configurazione della struttura comprende un range di camere da 3 a 6 (con variazioni territoriali) distribuite su al massimo due appartamenti, con una capacità massima di posti letto che varia da 6 a 20 (anch’essa soggetta a variazioni regionali).

Per quanto riguarda le dimensioni delle camere, è richiesta un’area minima che oscilla tra gli 8 metri quadrati per le camere singole e i 14 metri quadrati per le camere doppie. Pur non essendo obbligatorio, è consigliabile avere un bagno privato per ciascuna camera. Tuttavia, in certe regioni, può essere richiesto che il bagno sia incluso nella camera se si supera un certo numero di camere o posti letto.

Cambio di biancheria

Il cambio della biancheria non è vincolato da regole fisse, ma è consigliabile seguire alcune linee guida fondamentali. È essenziale sostituire la biancheria dopo la partenza di ogni ospite, un dettaglio che risulta ovvio. Tuttavia, per soggiorni prolungati, di solito si adotta una cadenza settimanale o bisettimanale per il cambio della biancheria.

Nel caso di ospiti che rimangono una settimana o più, è possibile cambiare le lenzuola durante la loro assenza oppure lasciare lenzuola pulite nella struttura, consentendo agli ospiti di rifare i letti autonomamente. Spesso, questa seconda opzione è preferita per rispettare la privacy degli ospiti e evitare possibili disagi.

Pulizie

Le procedure di pulizia generale non sono prestabilite da nessun regolamento. Di solito, si richiede la pulizia quotidiana di tutti gli spazi.

Essenzialmente, il b&b viene assimilato a una camera d’albergo, pertanto le pulizie sono praticamente imprescindibili e, se eseguite accuratamente, potrebbero rappresentare quel tocco in più che assicura buone recensioni.

Inoltre, la pulizia generale finale costituisce la carta d’identità del tuo b&b, rappresentando la migliore forma di presentazione possibile. Alla prima occhiata, un attento osservatore nota immediatamente se la struttura è effettivamente pulita oppure no. Se lo è, ti sarà riconoscente.

Comunicazione degli ospiti alla pubblica sicurezza

Come per altre strutture ricettive, i gestori di bed and breakfast devono comunicare i dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza entro 24 ore dall’arrivo. Questo obbligo si applica a tutti i soggiorni inferiori a 30 giorni; per periodi più lunghi, è richiesto un contratto registrato.

Inoltre, in tutte le regioni, è essenziale che la struttura adibita al B&B soddisfi i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni.

Un’altra disposizione comune riguarda l’accesso degli ospiti alle loro stanze senza dover attraversare altre camere da letto o spazi privati della proprietà.

Documentazione necessaria per avviare un B&B

Come accennato in precedenza, la normativa sui B&B è principalmente gestita dalle singole regioni, il che significa che la documentazione e gli adempimenti burocratici necessari possono variare a seconda della località in cui si intende avviare un B&B.

Tuttavia, la documentazione obbligatoria in ogni regione riguarda la cosiddetta SCIA, acronimo di “Segnalazione Certificata di Inizio Attività”. Per presentare la SCIA, di solito è necessario accedere al sito web del proprio comune oppure recarsi personalmente allo sportello SUAP del comune, fornendo la documentazione richiesta, che solitamente include:

• Documento di identità e codice fiscale del titolare
• Ubicazione della struttura
• Numero e distribuzione dei posti letto
• Servizi igienici
• Servizi complementari (se esistenti)
• Periodo di aperture e chiusura dell’attività

Aprire un B&B senza avere la residenza: è possibile?

Di norma, si richiede che il proprietario risieda presso il bed and breakfast stesso. Nonostante ciò, in determinate regioni, è permesso al proprietario o gestore di avere la propria abitazione al di fuori della struttura del bed and breakfast, di solito nelle vicinanze immediate.

Indipendentemente dalla residenza del proprietario, è sempre richiesto essere costantemente reperibili per gli ospiti.

Forma non imprenditoriale: si può aprire un B&B senza partita iva?

Risposta breve: no, non è necessaria la partita IVA per avviare un B&B.

L’attività di B&B è di natura saltuaria e richiede una limitazione nel numero di giorni di apertura all’anno (questo limite varia anche in base alla legge regionale).

Proprio a causa di questa peculiarità, il bed and breakfast (nella sua concezione tradizionale) non è considerato un’attività imprenditoriale e quindi non è richiesta l’apertura di una partita IVA né l’iscrizione al Registro delle Imprese.

Tuttavia, in alcune regioni, è consentito esercitare l’attività di B&B in forma imprenditoriale. Questo tipo di gestione è simile (ma non identica) all’affittacamere.

Normativa fiscale per i B&B

Bisogna innanzitutto considerare attentamente se avviare l’attività in forma non imprenditoriale o imprenditoriale. Questa decisione influenzerà direttamente il regime fiscale applicabile alla tua attività.

È essenziale investire il tempo adeguato per esaminare tutte le alternative disponibili e scegliere quella più adatta alle tue necessità e obiettivi. Questo ti permetterà di ottimizzare i guadagni e assicurare una gestione efficace del tuo bed and breakfast.

Se opti per un B&B non imprenditoriale, ovvero in forma occasionale, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), i ricavi derivanti dall’attività di bed and breakfast saranno soggetti a tassazione come redditi diversi, provenienti da un’attività non esercitata abitualmente. L’imposta viene calcolata dopo aver sottratto tutte le spese deducibili documentate e deve essere segnalata nel modulo fiscale della dichiarazione dei redditi al rigo RL14 o nel Modello 730, nella sezione “redditi diversi”, al rigo D5 con codice 1.

Nel caso in cui optassi per un bed and breakfast imprenditoriale, quindi in forma stabile e continuativa, avrai diverse opzioni tra cui scegliere:

• Regime forfettario
• Regime semplificato

Nel regime forfettario, il calcolo del tuo reddito avviene in modo “forfettario”, a seconda del codice Ateco scelto per la tua attività. Al contrario, nel regime semplificato, le aliquote possono variare dal 23% al 43% a seconda della fascia di reddito.

Attualmente, per rendere il regime forfettario ancora più conveniente, la Legge di Bilancio 2023 ha incrementato la soglia di ricavi e compensi annui fino a 85 mila euro, con l’uscita dal regime forfettario solo una volta superati i 100.000 euro di ricavi.

In ogni caso, non esiste un regime fiscale che sia perfettamente adatto a tutte le circostanze. Di conseguenza, ti suggeriamo di rivolgerti a un commercialista esperto nel campo per determinare quale regime fiscale sia più appropriato alle tue esigenze. Questo ti permetterà di prendere una decisione più consapevole e di massimizzare i tuoi guadagni senza preoccupazioni.

Costi per avviare un B&B

Spesso alcuni intraprendono un nuovo percorso imprenditoriale senza valutare adeguatamente i pro e i contro, rischiando di trasformare un’idea promettente in un fallimento precoce. Ecco perché è fondamentale analizzare attentamente i costi e gli impegni preliminari necessari per avviare un’attività di bed and breakfast prima di lanciarsi in questo viaggio:

• Verifica dell’idoneità dell’immobile: è essenziale affrontare questa fase in anticipo per evitare eventuali interruzioni indesiderate del tuo nuovo, e magari già avviato, progetto. Problemi legali, urbanistici o tecnici possono impedire il corretto esercizio del bed and breakfast, quindi è cruciale risolverli preventivamente.
• Adeguamento alla normativa antincendio: si procede verificando che gli impianti elettrici dell’edificio siano realizzati secondo gli standard di sicurezza richiesti, che l’impianto del gas e l’illuminazione di emergenza siano in condizioni adeguate e siano dotati di marcatura CE, e che nella struttura sia presente almeno un estintore.
• Assicurazione: il Codice Civile, insieme a molte normative regionali, talvolta richiede la sottoscrizione di una polizza assicurativa come requisito fondamentale per l’apertura di un bed and breakfast. Inoltre, la logica e il buon senso suggeriscono la necessità di stipulare una polizza assicurativa di Responsabilità Civile (RC) per proteggere gli ospiti e la propria attività, garantendo contemporaneamente la sicurezza della struttura in cui l’attività viene svolta.
• Marketing: al giorno d’oggi è impensabile che un B&B non abbia una strategia di marketing e almeno un sito web per attrarre potenziali clienti. Un sito web ben progettato può essere uno strumento potente per promuovere e mostrare ai potenziali ospiti cosa possono aspettarsi durante il soggiorno. Aggiungendo una buona attività sui social, il sito diventa una forma di pubblicità costante, aggiornata con nuove offerte, recensioni degli ospiti e eventi speciali.